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2020-01-11 13:35:21

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988彩票网是什么,金融街:2017年现金流大减142.46% 高管薪酬总额翻七倍

近期,随着金融街控股股份公司(以下简称“金融街”)2017年度业绩报告的披露,金融街高管们的薪酬也被曝光。北青网记者发现,在经营活动产生的现金流量净额大减142.46%的背景下,金融街高管的薪酬却大幅上涨。年报数据显示,2017年金融街高管税后薪酬总额超过6242万元,同比2016年的996.26万元,几乎翻了7倍。

针对高管集体涨薪的情况,北青网记者致电致函金融街董秘办,相关工作人员表示,4月28日公司将披露2018年第一季度业绩报告,目前正处于静默期。截止记者发稿前,尚未收到针对具体问题的相关回应。

高管全员涨薪 最高翻十倍

根据金融街2017年度业绩报告显示,金融街现任董事长税后报酬为640.07万元,相比2016年的64.06万元,涨幅近10倍;监事会主席税后报酬为411.29万元,相比2016年的63.69万元,涨幅近7倍;从金融街集团获取报酬的一位公司董事2017年薪酬更是由2016年的0.64万元暴涨至340.60万元。

2017年金融街新增2位副总经理,现任副总经理上升至6人。其中,6位副总经理中,年薪最高的常务副总经理为444.39万元,同比2016年上涨5倍;年薪最低的副总经理薪酬为199.21万元;6位副总平均年薪达到353万元。

除此之外,已辞任的高管年薪也是大幅增长。其中,已辞任的金融街董事长年薪达到684.65万元,相比2016年92.60万元,涨幅超7倍;已辞任的金融街监事主席年薪553.53万元,相比2016年69.06万元,涨幅超9倍;已辞任的金融街副总经理年薪370.99万元,相比2016年62.71万元,涨幅超6倍。

值得一提的是,北青网记者在查询金融街2015年度业绩报告后发现,即使对比2015年4272万元的高管税后总薪酬,2017年金融街高管税后总薪酬增长也逼近50%。

北青网记者在一份《金融街控股有限公司董事和监事薪酬管理办法》的文件中看到,金融街内部非独立董事的薪酬是由基本年薪、福利、补贴和激励基金等构成。公司整体薪酬水平以行业中同一竞争组别公司的薪酬水平为重要参考,按照薪酬水平与业绩责任相匹配的原则确定。

在央企“限薪令”和地方国企高管全面限薪的改革大背景下,2017年因规模扩张而导致现金流大减、净负债率攀升至151.5%的金融街,高管薪酬出现超乎寻常的增长不免引发业界和投资者的质疑和争议。

事实上,相比不断下滑的企业销售业绩排名,近年来金融街高管的薪酬却一直处于较为靠前的位置。公开资料显示,2015年上市公司高管薪酬排行榜上,金融街位列第24位,排名仅次于绿地、泛海控股、招商蛇口、万科、金科和金地。

净负债率居高不下

在不少业内人士看来,2017年是金融街规模化发展“激进”的一年,最直接的表现就是“疯狂”拿地。根据年度显示,2017年金融街新进入了成都、武汉、苏州、佛山、廊坊等地,初步完成了新一轮战略布局。另外,通过公开市场招拍挂、兼并收购、联合开发等渠道共获取项目资源18个,新增权益投资额逾247亿元。在2017年1-12月全国房地产企业拿地金额Top50中,金融街位列第33,拿地金额260亿元,拿地面积238万平方米。

大举拿地和收购项目的背后,金融街近年持续出现了现金流净额为负的局面。2015年,公司净负债率高达170.62%;2016年,公司净负债率为119.89%,较上年虽有所下降,但仍位于较高水平。2017年,公司合约销售额同比减少14.61%,经营活动产生的现金流量净额为-72.5亿元,同比大减142.46%;投资活动产生的现金流量净额为-29.3亿元,上一年同期为-21.9亿元,筹资活动产生的现金流量净额为74.0亿元,上一年同期为-86.2亿元;公司剔除预收款后的资产负债率和净负债率分别上涨至64.93%和151.5%;这一系列负数值呈现出典型的企业进入衰退期的迹象。

业内人士认为,金融街近年来拿地比较激进,此前入手的多宗地块总价和单价溢价较高,比如上海火车站北广场三宗地块的溢价率超过50%,广州海珠区石岗路地块的溢价更是高达85%。在当前国家房地产调控不放松的政策走向下,这些高溢价率的地块未来盈利前景并不明朗。

而金融街在去年年中以28.6亿元竞得的北京丰台区卢沟桥乡城乡一体化周庄子村旧村改造(一期)地块,溢价率虽不高,但该地块为限价商品房地块,盈利空间也极为有限,预计未来也很难成为销售业绩的新增长点。

上海“地王”三年未开盘

尽管2017年金融街在拿地榜单上表面不俗,但依然无法阻挡其在房企销售业绩榜单上的下滑之势。根据CRIC公布的2017年中国房企销售业绩TOP200榜单显示,金融街仅居第73位,这已经是金融街连续两年跌出TOP50梯队,且相比2016年更是下滑了近20位,再次暴露出金融街开发业务销售签约和回款下降的压力。

业内人士认为,金融街在“全国复制北京金融街商业模式”进展不顺后,近年来不断加大住宅开发比重,但这样的转型布局过程也伴随着中国房地产市场越来越严厉的调控,导致金融街在售项目周转变慢,回笼资金也不如预期。

此前,金融街董事、总经理的吕洪斌在接受媒体采访时也坦言,随着房地产宏观调控政策的升级,公司布局的城市部分业务受到了波及,给2017年公司销售以及回款造成了很大的压力,尤其是住宅产品。

这一点在金融街历年的年报中早已显现端倪。以2016年为例,按区域划分公司收入来源及毛利率,除北京区域外,天津、重庆、惠州区域都未实现营收和毛利率双增长。其中,天津区域营收下降64.76%,毛利率较上年同期下降1个百分点;重庆地区营收较上年同期下降23.17%,毛利率上升了1.28个百分点。惠州区域虽然营收较上年同期增长102.18%,但毛利率则下降了19.4个百分点。

外地在售项目毛利率不理想,待售项目却又面临大量资金需求。以金融街上海“地王”项目“金融街融府”为例,拿地开发已三年有余,至今仍未取得预售许可证。记者致电售楼处后获悉,项目开盘时间预计在5月份,售价不超过10万元/平方米。这也意味着,这个斥资近百亿拿下项目截止目前尚未有现金流回收。

市场人士分析,这幅地块住宅部分仅占开发部分10%左右,通过销售住宅的确能回笼部分资金。而对于商业项目来讲,散售不能发挥最大利益,未来仍需要投入大量资金运营后才能发挥最大价值,

事实上,金融街在去年12月发布公告称,其全资子公司上海融御置地有限公司委托泰康资产管理有限责任公司,发行“泰康-金融街上海火车站北广场 D 地块商业不动产债权投资计划”,融资规模16亿元。这似乎正印证了业内人士关于“该项目将会沉淀大量资金”的观点。

值得注意的是,金融街在2017年再次回归京津冀,而先后砸下200多亿入手的北京周庄子地块、天津武清区黄庄商住地块、石家庄“金融街中央商务区”项目,前两者住宅建筑面积有限,盈利空间不足;后者投入资金大、回报周期长。因此,这些项目所带来的资金压力仍将是金融街未来要面临的问题。而根据金融街3月29日发布的公告显示,公司已经发行了2018年度第一期中期票据,募集资金33亿,同比去年增长10%。

甩卖亏损资产无人问津

在希望通过调整自持结构,减挂收益偏低资产提升自持物业盈利能力的经营思路下,金融街开始着手处理亏损资产。2017年7月初,金融街在北京产权交易所网站以7.6亿元,挂出其子公司金融街津门(天津)置业有限公司(以下简称“津门置业”)100%股权。转让信息显示,津门置业2016年营业收入8074.28万元,营业利润亏损4326.22万元,净利润亏损4337.91万元,负债总计3.72亿元。2017年第一季度,津门置业营业收入1671.11万元,营业利润和净利润均亏损715.29万元,负债总计3.7亿元。

津门置业主要资产为位于天津市和平区张自忠路158号的天津瑞吉金融街酒店(以下简称“瑞吉酒店”)及部分商业用房、地下车位、远洋广场办公用房等。记者查询到,天津瑞吉金融街酒店于2011年10月开业,目前该酒店管理方为喜来登海外管理公司。酒店所在地块是金融街于2005年摘得,拿地成本7.34亿元。在地价持续上涨的背景下,金融街以底价7.6亿元出售瑞吉酒店,不难看出其欲尽快出手的用心。只是,截止目前该项目仍无人问津。

业内人士分析认为,从金融街历年年报可以看到,该酒店自开业以来经营状况一直不理想,连续多年遭遇亏损。同时,交易信息也显示,津门置业存在商品房买卖合同纠纷,有诉讼官司在身;已售房产中有13户业主尚未办理产权证,未来亦可能有纠纷隐患。此外,金融街要求一次性支付转让款,并要求受让方以3.47亿元的价格受让金融街持有的津门置业的债权。在目前商业地产运营情况整体低迷的市场环境下,这些因素都加大了出让的难度。

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作者:匿名
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